abril 17, 2021

Una «crisis de asequibilidad» podría afectar a los principales mercados inmobiliarios. Estos últimos son los más estirados.

Se ve una casa en construcción en Culver City, un barrio de Los Ángeles.

Chris Delmas / AFP a través de Getty Images

En los últimos meses, los economistas han expresado su preocupación por el aumento de los desafíos de asequibilidad de la vivienda, y un analista ahora dice que algunos mercados están «en curso de colisión con una crisis de asequibilidad financiera».

Los precios de las viviendas registraron ganancias casi récord en 2020, terminando el año con un aumento anual del 10,4%, según el índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller. Los datos clave del índice de precios de la vivienda de CoreLogic indican que el rápido crecimiento de los precios probablemente continuó en enero.

Mientras tanto, las tasas de interés han comenzado a subir desde sus mínimos históricos. La tasa hipotecaria fija de referencia a 30 años, que a menudo refleja movimientos en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, comenzó a subir desde un mínimo histórico de 2,65% en enero y llegó a 3,09% en la semana pasada, según Freddie Mac..

La rápida apreciación de los precios de las viviendas, causada por un bajo inventario de viviendas en venta, presagia problemas de asequibilidad inminentes en los principales mercados inmobiliarios de Estados Unidos a medida que suben las tasas, escribió el analista de RBC Capital Markets a Mike Dahl en una nota del miércoles. Estos problemas, escribe, podrían pesar a demanda. “Parece casi inevitable que lleguemos a un período de indigestión de la asequibilidad. […] similar a lo que vimos en 2018 ”, escribió Dahl. «Si eso sucede el próximo mes, dentro de seis meses o en 2022 es más un debate».

Para identificar las áreas donde la asequibilidad ya es limitada, Dahl calculó la proporción de ingresos medios necesarios para realizar un pago hipotecario mensual en 40 mercados locales. Luego, el analista comparó esta participación con el promedio del mercado a largo plazo.

Entre los mercados evaluados, los promedios mensuales más altos en relación con sus promedios a largo plazo se encontraban en Boise City, Idaho; Charlotte, Carolina del Norte; Fort Myers, Florida; Denver, Colorado .; y Orlando, Florida, informó Dahl. Utilizando la misma metodología, Nueva York; Ciudad de Oklahoma, Oklahoma; Cincinnati, Ohio; Virginia Beach, Virginia; y St. Louis, Missouri, son los menos estirados. En total, la accesibilidad en 32 de los 40 mercados evaluados por Dahl fue igual o superior a su promedio a largo plazo.

Las matemáticas podrían crear problemas para los constructores de viviendas públicas, que podrían ver una caída en la demanda de los compradores en los mercados donde el valor de las viviendas ha aumentado demasiado para el consumidor promedio, especialmente si las tasas hipotecarias continúan aumentando. Dahl dice que los constructores públicos generalmente operan en áreas más grandes del país.

«La exposición de los constructores públicos es en general menos favorable que el promedio nacional en términos de asequibilidad», escribe. Según el cálculo de Dahl, los constructores públicos como NVR (ticker: NVR), Beazer Homes USA (BZH) y DR Horton (DHI) tienen la menor exposición a áreas asequibles, mientras que TRI Pointe Group (TPH), Meritage (MTH) y Taylor Morrison (TMHC) son los más expuestos.

Taylor Morrison refirió Barron a los comentarios del CEO de la compañía durante su llamada de ganancias del cuarto trimestre en febrero, donde el director ejecutivo dijo que los compradores de Taylor Morrison tenían la opción de absorber un aumento de 500-700 puntos básicos en las tasas hipotecarias (un punto básico equivale a una centésima de porcentaje punto). La empresa también lo señaló «cuidadosamente [balances] precio para garantizar la accesibilidad, especialmente en sus comunidades de nivel de entrada. «

TRI Pointe y Meritage no hicieron comentarios de inmediato.

Sin embargo, la clasificación solo tiene en cuenta la exposición a mercados ajustados, no el precio, señala Dahl. Los constructores con viviendas más asequibles, escribió, podrían estar mejor posicionados de lo que sugieren las clasificaciones. “En general, a los grandes fabricantes nacionales les va mejor dada su huella diversa”, escribió Dahl. Los mayores fabricantes por capitalización de mercado son DR Horton, Lennar (LEN), NVR y PulteGroup (PHM).

Los inversores están tratando de dar sentido a las acciones de los constructores a medida que se acerca la temporada de compras de primavera. La construcción de viviendas en febrero, publicada el miércoles, no alcanzó el consenso, que los analistas y economistas atribuyeron a las condiciones climáticas extremas, el aumento de las tasas y los altos costos de los materiales.

Las acciones de Builders, que cayeron después de que se publicaron los datos el miércoles, se revirtieron después de la apelación de Lennar a los inversores. La compañía detalló su pronóstico de alto margen y anunció una división de las empresas secundarias en un negocio separado. Al cierre del jueves, Lennar subió un 24,2% en lo que va del año, mientras que los principales fabricantes de automóviles como DR Horton, NVR y PulteGroup aumentaron un 20%, un 8,4% y un 11,9%, respectivamente.

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